Lohnt sich eine Immobilieninvestition in Obersulm?
- Obersulm ist ein Ort mit 13.914 Einwohnern im Kreis Heilbronn im Bundesland Baden-Württemberg.
- Der mittlere Kaufpreis liegt bei 4.022 € pro Quadratmeter – das sind sehr hohe Preise im Bundesvergleich.
- Die Kaufpreise sind in den letzten 5 Jahren um 17,0 % gestiegen.
- Im Bundesvergleich lässt sich hier eine geringe Rendite erwirtschaften: zwischen 3,2 % und 3,7 % (Ø 3,5 %).
- Aufgrund des Kaufpreisfaktors von 27 benötigt der Kaufpreis sehr lange, bis er durch die Kaltmiete amortisiert ist.
- Das geringe Durchschnittsalter (44,5 Jahre) trägt zu einer sicheren Investition bei.
- Die Bevölkerung ist seit 2008 etwa gleich geblieben.
- Die geringe Arbeitslosigkeit (1,8 %) spricht für den Immobilienmarkt in der Region.
KI-Standortbericht
Obersulm liegt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.022 € und einem Kaufpreisfaktor von 28,4 im deutschen Vergleich. Die Mietpreise (Ø 12,21 €/m²) spiegeln den Fokus auf Wertstabilität wider.
📊 Lokale Kennzahlen & Investoren-Check
Strategie-Klassifizierung: Wertentwicklungs-Stadt
Mittlere Rendite, Wertsteigerungspotenzial steht im Vordergrund.
Mittlere Rendite, Wertsteigerungspotenzial steht im Vordergrund.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis
28,4 ×
Jahreskaltmieten bis Amortisation
Ø Bruttomietrendite
3,52 %
Spanne: 3,22 % – 3,70 %
Wertsteigerung (5 J.)
+17,03 %
≈ 3,41 % p.a.
📈 Aktueller Marktspiegel & Preisspannen
| Metrik | Mittelwert | Markt-Spanne (Min – Max) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 4.022 €/m² | 3.888 € bis 5.860 € |
| Mietpreis (Kaltmiete) | 12,21 €/m² | 11,04 € bis 15,70 € |
| Rendite (günstige Whg.) | 3,41 % | Typisch für kleinere / günstigere Apartments |
| Rendite (teure Whg.) | 3,22 % | Premium-Lagen, Fokus auf Wertzuwachs |
📉 Historische Marktdynamik
| Zeitraum | Kaufpreise | Mietpreise |
|---|---|---|
| Letztes Jahr | +7,78 % | +0,25 % |
| Letzte 2 Jahre | +11,57 % | +2,61 % |
| Letzte 5 Jahre | +17,03 % | +21,13 % |
| Letzte 10 Jahre | +58,60 % | +59,40 % |
📅 Preise im Jahresverlauf
| Jahr | Kaufpreis Ø €/m² | Mietpreis Ø €/m² | Rendite % |
|---|---|---|---|
| 2011 | 1.756 | 5,86 | 4,01 |
| 2012 | 1.917 | 6,22 | 3,89 |
| 2013 | 2.079 | 6,58 | 3,80 |
| 2014 | 2.260 | 6,94 | 3,69 |
| 2015 | 2.378 | 7,30 | 3,68 |
| 2016 | 2.536 | 7,66 | 3,63 |
| 2017 | 2.693 | 8,27 | 3,69 |
| 2018 | 2.850 | 8,72 | 3,67 |
| 2019 | 3.008 | 9,16 | 3,66 |
| 2020 | 3.165 | 9,61 | 3,64 |
| 2021 | 3.436 | 10,08 | 3,52 |
| 2022 | 3.613 | 10,52 | 3,49 |
| 2023 | 3.428 | 11,09 | 3,88 |
| 2024 | 3.604 | 11,90 | 3,96 |
| 2025 | 3.731 | 12,18 | 3,92 |
| 2026 | 4.022 | 12,21 | 3,64 |
🧮 Muster-Investitionsrechnung
Interaktive Berechnung für eine Wohnung in Obersulm. Werte anpassen:
Anschaffungskosten
Kaufpreis gesamt –
Maklerkosten (7 %) –
Grunderwerbsteuer (3,5 %) –
Gesamtinvestition –
Ertrag & Rendite
Mieteinnahmen (Laufzeit) –
Gewinn –
Rendite p.a. –
🗺️ Fahrplan für Einsteiger in Obersulm
Schritt 1: Finanzierungsrahmen prüfen
Budget- und Eigenkapital klären. Nutze den Finanzierungs-Check in der Sidebar.
Schritt 2: Lokale Suchaufträge einrichten
Immobilienportale nach Objekten in Obersulm und Umgebung durchsuchen.
Schritt 3: Besichtigung & Objektprüfung
Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen. Baumängel und Rücklage beachten.
Schritt 4: Kaufpreisverhandlung
Kaufpreisfaktor 28,4 – solide Verhandlungsbasis nutzen.
Schritt 5: Notartermin & Grundbuchvollzug
Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar) einkalkulieren.