Lohnt sich eine Immobilieninvestition in Neckarsulm?
- Neckarsulm ist eine Stadt mit 26.492 Einwohnern im Kreis Heilbronn im Bundesland Baden-Württemberg.
- Der mittlere Kaufpreis liegt bei 3.846 € pro Quadratmeter – das sind hohe Preise im Bundesvergleich.
- Die Kaufpreise sind in den letzten 5 Jahren um 3,0 % gesunken.
- Im Bundesvergleich lässt sich hier eine durchschnittliche Rendite erwirtschaften: zwischen 4,0 % und 4,1 % (Ø 4,1 %).
- Der Kaufpreisfaktor entspricht etwa 24 Jahren.
- Das geringe Durchschnittsalter (43,5 Jahre) trägt zu einer sicheren Investition bei.
- Die Bevölkerung ist seit 2008 um 1,1 % geschrumpft.
- Die geringe Arbeitslosigkeit (2,6 %) spricht für den Immobilienmarkt in der Region.
KI-Standortbericht
Neckarsulm liegt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.846 € und einem Kaufpreisfaktor von 24,4 im deutschen Vergleich. Die Mietpreise (Ø 12,97 €/m²) spiegeln eine gute Mietrendite wider.
📊 Lokale Kennzahlen & Investoren-Check
Strategie-Klassifizierung: Cashflow-Stadt
Überdurchschnittliche Mietrendite, gut für sofortigen Cashflow geeignet.
Überdurchschnittliche Mietrendite, gut für sofortigen Cashflow geeignet.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis
24,4 ×
Jahreskaltmieten bis Amortisation
Ø Bruttomietrendite
4,09 %
Spanne: 4,05 % – 4,13 %
Wertsteigerung (5 J.)
-3,01 %
≈ -0,60 % p.a.
📈 Aktueller Marktspiegel & Preisspannen
| Metrik | Mittelwert | Markt-Spanne (Min – Max) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 3.846 €/m² | 3.546 € bis 4.240 € |
| Mietpreis (Kaltmiete) | 12,97 €/m² | 12,20 € bis 14,54 € |
| Rendite (günstige Whg.) | 4,13 % | Typisch für kleinere / günstigere Apartments |
| Rendite (teure Whg.) | 4,12 % | Premium-Lagen, Fokus auf Wertzuwachs |
📉 Historische Marktdynamik
| Zeitraum | Kaufpreise | Mietpreise |
|---|---|---|
| Letztes Jahr | +5,93 % | +3,26 % |
| Letzte 2 Jahre | -4,44 % | +8,90 % |
| Letzte 5 Jahre | -3,01 % | +17,70 % |
| Letzte 10 Jahre | +27,21 % | +36,24 % |
📅 Preise im Jahresverlauf
| Jahr | Kaufpreis Ø €/m² | Mietpreis Ø €/m² | Rendite % |
|---|---|---|---|
| 2011 | 2.007 | 6,33 | 3,78 |
| 2012 | 2.100 | 6,97 | 3,98 |
| 2013 | 2.192 | 7,61 | 4,17 |
| 2014 | 2.028 | 8,24 | 4,88 |
| 2015 | 2.525 | 8,88 | 4,22 |
| 2016 | 3.023 | 9,52 | 3,78 |
| 2017 | 3.521 | 7,50 | 2,56 |
| 2018 | 3.110 | 9,89 | 3,82 |
| 2019 | 3.489 | 9,86 | 3,39 |
| 2020 | 3.378 | 11,04 | 3,92 |
| 2021 | 3.965 | 11,02 | 3,34 |
| 2022 | 4.480 | 11,63 | 3,12 |
| 2023 | 4.350 | 11,63 | 3,21 |
| 2024 | 4.024 | 11,91 | 3,55 |
| 2025 | 3.630 | 12,56 | 4,15 |
| 2026 | 3.846 | 12,97 | 4,05 |
🧮 Muster-Investitionsrechnung
Interaktive Berechnung für eine Wohnung in Neckarsulm. Werte anpassen:
Anschaffungskosten
Kaufpreis gesamt –
Maklerkosten (7 %) –
Grunderwerbsteuer (3,5 %) –
Gesamtinvestition –
Ertrag & Rendite
Mieteinnahmen (Laufzeit) –
Gewinn –
Rendite p.a. –
🗺️ Fahrplan für Einsteiger in Neckarsulm
Schritt 1: Finanzierungsrahmen prüfen
Budget- und Eigenkapital klären. Nutze den Finanzierungs-Check in der Sidebar.
Schritt 2: Lokale Suchaufträge einrichten
Immobilienportale nach Objekten in Neckarsulm und Umgebung durchsuchen.
Schritt 3: Besichtigung & Objektprüfung
Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen. Baumängel und Rücklage beachten.
Schritt 4: Kaufpreisverhandlung
Kaufpreisfaktor 24,4 – solide Verhandlungsbasis nutzen.
Schritt 5: Notartermin & Grundbuchvollzug
Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar) einkalkulieren.