Lohnt sich eine Immobilieninvestition in Schwaigern?
- Schwaigern ist ein Ort mit 11.425 Einwohnern im Kreis Heilbronn im Bundesland Baden-Württemberg.
- Der mittlere Kaufpreis liegt bei 3.246 € pro Quadratmeter – das sind hohe Preise im Bundesvergleich.
- Die Kaufpreise sind in den letzten 5 Jahren um 8,0 % gesunken.
- Im Bundesvergleich lässt sich hier eine durchschnittliche Rendite erwirtschaften: zwischen 4,0 % und 4,6 % (Ø 4,4 %).
- Der Kaufpreisfaktor entspricht etwa 22 Jahren.
- Das geringe Durchschnittsalter (43,6 Jahre) trägt zu einer sicheren Investition bei.
- Die Bevölkerung ist seit 2008 um 3,1 % gewachsen (ca. 0,3 % pro Jahr).
- Die geringe Arbeitslosigkeit (2,0 %) spricht für den Immobilienmarkt in der Region.
KI-Standortbericht
Schwaigern liegt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.246 € und einem Kaufpreisfaktor von 22,7 im deutschen Vergleich. Die Mietpreise (Ø 12,00 €/m²) spiegeln eine gute Mietrendite wider.
📊 Lokale Kennzahlen & Investoren-Check
Strategie-Klassifizierung: Cashflow-Stadt
Überdurchschnittliche Mietrendite, gut für sofortigen Cashflow geeignet.
Überdurchschnittliche Mietrendite, gut für sofortigen Cashflow geeignet.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis
22,7 ×
Jahreskaltmieten bis Amortisation
Ø Bruttomietrendite
4,40 %
Spanne: 3,99 % – 4,60 %
Wertsteigerung (5 J.)
-8,01 %
≈ -1,60 % p.a.
📈 Aktueller Marktspiegel & Preisspannen
| Metrik | Mittelwert | Markt-Spanne (Min – Max) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 3.246 €/m² | 2.985 € bis 3.824 € |
| Mietpreis (Kaltmiete) | 12,00 €/m² | 11,45 € bis 12,70 € |
| Rendite (günstige Whg.) | 4,60 % | Typisch für kleinere / günstigere Apartments |
| Rendite (teure Whg.) | 3,99 % | Premium-Lagen, Fokus auf Wertzuwachs |
📉 Historische Marktdynamik
| Zeitraum | Kaufpreise | Mietpreise |
|---|---|---|
| Letzte 2 Jahre | -2,08 % | +6,57 % |
| Letzte 5 Jahre | -8,01 % | +32,89 % |
| Letzte 10 Jahre | +16,50 % | +23,08 % |
📅 Preise im Jahresverlauf
| Jahr | Kaufpreis Ø €/m² | Mietpreis Ø €/m² | Rendite % |
|---|---|---|---|
| 2011 | 2.044 | 8,76 | 5,14 |
| 2012 | 2.193 | 9,93 | 5,43 |
| 2013 | 2.341 | 9,64 | 4,94 |
| 2014 | 2.490 | 9,35 | 4,51 |
| 2015 | 2.638 | 9,07 | 4,13 |
| 2016 | 2.787 | 9,75 | 4,20 |
| 2017 | 2.935 | 9,93 | 4,06 |
| 2018 | 3.084 | 9,20 | 3,58 |
| 2019 | 3.232 | 9,93 | 3,69 |
| 2020 | 3.381 | 9,93 | 3,53 |
| 2021 | 3.529 | 9,03 | 3,07 |
| 2022 | 3.818 | 9,77 | 3,07 |
| 2023 | 3.432 | 10,52 | 3,68 |
| 2024 | 3.315 | 11,26 | 4,08 |
| 2025 | 3.246 | 12,00 | 4,44 |
| 2026 | 3.246 | 12,00 | 4,44 |
🧮 Muster-Investitionsrechnung
Interaktive Berechnung für eine Wohnung in Schwaigern. Werte anpassen:
Anschaffungskosten
Kaufpreis gesamt –
Maklerkosten (7 %) –
Grunderwerbsteuer (3,5 %) –
Gesamtinvestition –
Ertrag & Rendite
Mieteinnahmen (Laufzeit) –
Gewinn –
Rendite p.a. –
🗺️ Fahrplan für Einsteiger in Schwaigern
Schritt 1: Finanzierungsrahmen prüfen
Budget- und Eigenkapital klären. Nutze den Finanzierungs-Check in der Sidebar.
Schritt 2: Lokale Suchaufträge einrichten
Immobilienportale nach Objekten in Schwaigern und Umgebung durchsuchen.
Schritt 3: Besichtigung & Objektprüfung
Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen. Baumängel und Rücklage beachten.
Schritt 4: Kaufpreisverhandlung
Kaufpreisfaktor 22,7 – solide Verhandlungsbasis nutzen.
Schritt 5: Notartermin & Grundbuchvollzug
Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar) einkalkulieren.