Lohnt sich eine Immobilieninvestition in Herzogenaurach?
- Herzogenaurach ist eine Stadt mit 23.126 Einwohnern im Kreis Erlangen-Höchstadt im Bundesland Bayern.
- Der mittlere Kaufpreis liegt bei 4.536 € pro Quadratmeter – das sind sehr hohe Preise im Bundesvergleich.
- Die Kaufpreise sind in den letzten 5 Jahren um 9,0 % gesunken.
- Im Bundesvergleich lässt sich hier eine geringe Rendite erwirtschaften: zwischen 3,2 % und 3,7 % (Ø 3,4 %).
- Aufgrund des Kaufpreisfaktors von 27 benötigt der Kaufpreis sehr lange, bis er durch die Kaltmiete amortisiert ist.
- Das geringe Durchschnittsalter (44,5 Jahre) trägt zu einer sicheren Investition bei.
- Die Bevölkerung ist seit 2008 um 1,9 % gewachsen (ca. 0,2 % pro Jahr).
- Die geringe Arbeitslosigkeit (1,6 %) spricht für den Immobilienmarkt in der Region.
KI-Standortbericht
Herzogenaurach liegt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.536 € und einem Kaufpreisfaktor von 29,3 im deutschen Vergleich. Die Mietpreise (Ø 12,68 €/m²) spiegeln den Fokus auf Wertstabilität wider.
📊 Lokale Kennzahlen & Investoren-Check
Strategie-Klassifizierung: Wertentwicklungs-Stadt
Mittlere Rendite, Wertsteigerungspotenzial steht im Vordergrund.
Mittlere Rendite, Wertsteigerungspotenzial steht im Vordergrund.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis
29,3 ×
Jahreskaltmieten bis Amortisation
Ø Bruttomietrendite
3,41 %
Spanne: 3,20 % – 3,67 %
Wertsteigerung (5 J.)
-9,03 %
≈ -1,81 % p.a.
📈 Aktueller Marktspiegel & Preisspannen
| Metrik | Mittelwert | Markt-Spanne (Min – Max) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 4.536 €/m² | 4.442 € bis 4.806 € |
| Mietpreis (Kaltmiete) | 12,68 €/m² | 11,85 € bis 14,70 € |
| Rendite (günstige Whg.) | 3,20 % | Typisch für kleinere / günstigere Apartments |
| Rendite (teure Whg.) | 3,67 % | Premium-Lagen, Fokus auf Wertzuwachs |
📉 Historische Marktdynamik
| Zeitraum | Kaufpreise | Mietpreise |
|---|---|---|
| Letztes Jahr | -6,29 % | -4,37 % |
| Letzte 2 Jahre | -4,69 % | -1,55 % |
| Letzte 5 Jahre | -9,03 % | +18,06 % |
| Letzte 10 Jahre | +36,84 % | +36,05 % |
📅 Preise im Jahresverlauf
| Jahr | Kaufpreis Ø €/m² | Mietpreis Ø €/m² | Rendite % |
|---|---|---|---|
| 2011 | 2.114 | 7,52 | 4,27 |
| 2012 | 2.312 | 7,66 | 3,98 |
| 2013 | 2.509 | 7,81 | 3,74 |
| 2014 | 3.297 | 8,31 | 3,02 |
| 2015 | 3.306 | 8,82 | 3,20 |
| 2016 | 3.315 | 9,32 | 3,37 |
| 2017 | 3.323 | 8,88 | 3,21 |
| 2018 | 3.827 | 9,94 | 3,12 |
| 2019 | 3.607 | 11,26 | 3,75 |
| 2020 | 4.340 | 10,41 | 2,88 |
| 2021 | 4.986 | 10,74 | 2,59 |
| 2022 | 5.238 | 11,09 | 2,54 |
| 2023 | 4.992 | 12,04 | 2,89 |
| 2024 | 4.759 | 12,88 | 3,25 |
| 2025 | 4.840 | 13,26 | 3,29 |
| 2026 | 4.536 | 12,68 | 3,36 |
🧮 Muster-Investitionsrechnung
Interaktive Berechnung für eine Wohnung in Herzogenaurach. Werte anpassen:
Anschaffungskosten
Kaufpreis gesamt –
Maklerkosten (7 %) –
Grunderwerbsteuer (3,5 %) –
Gesamtinvestition –
Ertrag & Rendite
Mieteinnahmen (Laufzeit) –
Gewinn –
Rendite p.a. –
🗺️ Fahrplan für Einsteiger in Herzogenaurach
Schritt 1: Finanzierungsrahmen prüfen
Budget- und Eigenkapital klären. Nutze den Finanzierungs-Check in der Sidebar.
Schritt 2: Lokale Suchaufträge einrichten
Immobilienportale nach Objekten in Herzogenaurach und Umgebung durchsuchen.
Schritt 3: Besichtigung & Objektprüfung
Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen. Baumängel und Rücklage beachten.
Schritt 4: Kaufpreisverhandlung
Kaufpreisfaktor 29,3 – solide Verhandlungsbasis nutzen.
Schritt 5: Notartermin & Grundbuchvollzug
Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar) einkalkulieren.