Lohnt sich eine Immobilieninvestition in Heroldsberg?
- Heroldsberg ist ein Ort mit 8.472 Einwohnern im Kreis Erlangen-Höchstadt im Bundesland Bayern.
- Der mittlere Kaufpreis liegt bei 4.434 € pro Quadratmeter – das sind sehr hohe Preise im Bundesvergleich.
- Die Kaufpreise sind in den letzten 5 Jahren um 6,5 % gestiegen.
- Im Bundesvergleich lässt sich hier eine geringe Rendite erwirtschaften: zwischen 2,9 % und 3,7 % (Ø 3,5 %).
- Aufgrund des Kaufpreisfaktors von 27 benötigt der Kaufpreis sehr lange, bis er durch die Kaltmiete amortisiert ist.
- Die Bevölkerung ist mit einem Durchschnittsalter von 45,3 Jahren im Bundesvergleich durchschnittlich alt.
- Die Bevölkerung ist seit 2008 um 10,1 % gewachsen (ca. 0,9 % pro Jahr).
- Die geringe Arbeitslosigkeit (1,3 %) spricht für den Immobilienmarkt in der Region.
KI-Standortbericht
Heroldsberg liegt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.434 € und einem Kaufpreisfaktor von 28,6 im deutschen Vergleich. Die Mietpreise (Ø 13,50 €/m²) spiegeln den Fokus auf Wertstabilität wider.
📊 Lokale Kennzahlen & Investoren-Check
Strategie-Klassifizierung: Wertentwicklungs-Stadt
Mittlere Rendite, Wertsteigerungspotenzial steht im Vordergrund.
Mittlere Rendite, Wertsteigerungspotenzial steht im Vordergrund.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis
28,6 ×
Jahreskaltmieten bis Amortisation
Ø Bruttomietrendite
3,50 %
Spanne: 2,94 % – 3,71 %
Wertsteigerung (5 J.)
+6,52 %
≈ 1,30 % p.a.
📈 Aktueller Marktspiegel & Preisspannen
| Metrik | Mittelwert | Markt-Spanne (Min – Max) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 4.434 €/m² | 4.066 € bis 5.662 € |
| Mietpreis (Kaltmiete) | 13,50 €/m² | 12,25 € bis 13,85 € |
| Rendite (günstige Whg.) | 3,62 % | Typisch für kleinere / günstigere Apartments |
| Rendite (teure Whg.) | 2,94 % | Premium-Lagen, Fokus auf Wertzuwachs |
📉 Historische Marktdynamik
| Zeitraum | Kaufpreise | Mietpreise |
|---|---|---|
| Letztes Jahr | -6,16 % | +9,94 % |
| Letzte 2 Jahre | +8,17 % | +14,41 % |
| Letzte 5 Jahre | +6,52 % | +30,81 % |
| Letzte 10 Jahre | +61,91 % | +38,60 % |
📅 Preise im Jahresverlauf
| Jahr | Kaufpreis Ø €/m² | Mietpreis Ø €/m² | Rendite % |
|---|---|---|---|
| 2011 | 2.094 | 6,87 | 3,94 |
| 2012 | 2.223 | 7,44 | 4,02 |
| 2013 | 2.352 | 8,02 | 4,09 |
| 2014 | 2.481 | 8,59 | 4,16 |
| 2015 | 2.610 | 9,17 | 4,22 |
| 2016 | 2.739 | 9,74 | 4,27 |
| 2017 | 2.868 | 11,12 | 4,65 |
| 2018 | 2.997 | 9,10 | 3,64 |
| 2019 | 3.888 | 9,15 | 2,82 |
| 2020 | 3.966 | 9,59 | 2,90 |
| 2021 | 4.163 | 10,32 | 2,98 |
| 2022 | 4.010 | 11,27 | 3,37 |
| 2023 | 3.851 | 10,84 | 3,38 |
| 2024 | 4.099 | 11,80 | 3,45 |
| 2025 | 4.725 | 12,28 | 3,12 |
| 2026 | 4.434 | 13,50 | 3,65 |
🧮 Muster-Investitionsrechnung
Interaktive Berechnung für eine Wohnung in Heroldsberg. Werte anpassen:
Anschaffungskosten
Kaufpreis gesamt –
Maklerkosten (7 %) –
Grunderwerbsteuer (3,5 %) –
Gesamtinvestition –
Ertrag & Rendite
Mieteinnahmen (Laufzeit) –
Gewinn –
Rendite p.a. –
🗺️ Fahrplan für Einsteiger in Heroldsberg
Schritt 1: Finanzierungsrahmen prüfen
Budget- und Eigenkapital klären. Nutze den Finanzierungs-Check in der Sidebar.
Schritt 2: Lokale Suchaufträge einrichten
Immobilienportale nach Objekten in Heroldsberg und Umgebung durchsuchen.
Schritt 3: Besichtigung & Objektprüfung
Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen. Baumängel und Rücklage beachten.
Schritt 4: Kaufpreisverhandlung
Kaufpreisfaktor 28,6 – solide Verhandlungsbasis nutzen.
Schritt 5: Notartermin & Grundbuchvollzug
Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar) einkalkulieren.