Lohnt sich eine Immobilieninvestition in Gräfelfing?
- Gräfelfing ist ein Ort mit 13.939 Einwohnern im Kreis München im Bundesland Bayern.
- Der mittlere Kaufpreis liegt bei 8.793 € pro Quadratmeter – das sind sehr hohe Preise im Bundesvergleich.
- Die Kaufpreise sind in den letzten 5 Jahren um 7,4 % gestiegen.
- Im Bundesvergleich lässt sich hier eine geringe Rendite erwirtschaften: zwischen 2,5 % und 2,8 % (Ø 2,6 %).
- Aufgrund des Kaufpreisfaktors von 36 benötigt der Kaufpreis sehr lange, bis er durch die Kaltmiete amortisiert ist.
- Das geringe Durchschnittsalter (44,8 Jahre) trägt zu einer sicheren Investition bei.
- Die Bevölkerung ist seit 2008 um 7,4 % gewachsen (ca. 0,7 % pro Jahr).
- Die geringe Arbeitslosigkeit (1,7 %) spricht für den Immobilienmarkt in der Region.
KI-Standortbericht
Gräfelfing liegt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 8.793 € und einem Kaufpreisfaktor von 37,8 im deutschen Vergleich. Die Mietpreise (Ø 19,50 €/m²) spiegeln den Fokus auf Wertstabilität wider.
📊 Lokale Kennzahlen & Investoren-Check
Strategie-Klassifizierung: A-Lage / Sicherheitsanlage
Sehr hohes Preisniveau, geringe laufende Rendite, primär Wertsicherung.
Sehr hohes Preisniveau, geringe laufende Rendite, primär Wertsicherung.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis
37,8 ×
Jahreskaltmieten bis Amortisation
Ø Bruttomietrendite
2,64 %
Spanne: 2,50 % – 2,76 %
Wertsteigerung (5 J.)
+7,44 %
≈ 1,49 % p.a.
📈 Aktueller Marktspiegel & Preisspannen
| Metrik | Mittelwert | Markt-Spanne (Min – Max) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 8.793 €/m² | 8.695 € bis 9.446 € |
| Mietpreis (Kaltmiete) | 19,50 €/m² | 18,12 € bis 21,59 € |
| Rendite (günstige Whg.) | 2,50 % | Typisch für kleinere / günstigere Apartments |
| Rendite (teure Whg.) | 2,74 % | Premium-Lagen, Fokus auf Wertzuwachs |
📉 Historische Marktdynamik
| Zeitraum | Kaufpreise | Mietpreise |
|---|---|---|
| Letztes Jahr | -20,95 % | +0,62 % |
| Letzte 2 Jahre | -16,52 % | +5,92 % |
| Letzte 5 Jahre | +7,44 % | +20,74 % |
| Letzte 10 Jahre | -2,33 % | +38,89 % |
📅 Preise im Jahresverlauf
| Jahr | Kaufpreis Ø €/m² | Mietpreis Ø €/m² | Rendite % |
|---|---|---|---|
| 2011 | 7.938 | 7,97 | 1,21 |
| 2012 | 8.584 | 9,18 | 1,28 |
| 2013 | 9.002 | 10,40 | 1,39 |
| 2014 | 9.002 | 11,61 | 1,55 |
| 2015 | 9.002 | 12,83 | 1,71 |
| 2016 | 9.002 | 14,04 | 1,87 |
| 2017 | 9.002 | 14,94 | 1,99 |
| 2018 | 9.002 | 15,84 | 2,11 |
| 2019 | 9.002 | 16,74 | 2,23 |
| 2020 | 8.953 | 15,75 | 2,11 |
| 2021 | 8.184 | 16,15 | 2,37 |
| 2022 | 8.784 | 17,02 | 2,33 |
| 2023 | 10.874 | 17,42 | 1,92 |
| 2024 | 10.533 | 18,41 | 2,10 |
| 2025 | 11.123 | 19,38 | 2,09 |
| 2026 | 8.793 | 19,50 | 2,66 |
🧮 Muster-Investitionsrechnung
Interaktive Berechnung für eine Wohnung in Gräfelfing. Werte anpassen:
Anschaffungskosten
Kaufpreis gesamt –
Maklerkosten (7 %) –
Grunderwerbsteuer (3,5 %) –
Gesamtinvestition –
Ertrag & Rendite
Mieteinnahmen (Laufzeit) –
Gewinn –
Rendite p.a. –
🗺️ Fahrplan für Einsteiger in Gräfelfing
Schritt 1: Finanzierungsrahmen prüfen
Budget- und Eigenkapital klären. Nutze den Finanzierungs-Check in der Sidebar.
Schritt 2: Lokale Suchaufträge einrichten
Immobilienportale nach Objekten in Gräfelfing und Umgebung durchsuchen.
Schritt 3: Besichtigung & Objektprüfung
Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen. Baumängel und Rücklage beachten.
Schritt 4: Kaufpreisverhandlung
Kaufpreisfaktor 37,8 – solide Verhandlungsbasis nutzen.
Schritt 5: Notartermin & Grundbuchvollzug
Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar) einkalkulieren.