Lohnt sich eine Immobilieninvestition in Dachau?
- Dachau ist eine Stadt mit 47.400 Einwohnern im Bundesland Bayern.
- Der mittlere Kaufpreis liegt bei 6.957 € pro Quadratmeter – das sind sehr hohe Preise im Bundesvergleich.
- Die Kaufpreise sind in den letzten 5 Jahren um 2,5 % gesunken.
- Im Bundesvergleich lässt sich hier eine geringe Rendite erwirtschaften: zwischen 3,0 % und 3,2 % (Ø 3,1 %).
- Aufgrund des Kaufpreisfaktors von 31 benötigt der Kaufpreis sehr lange, bis er durch die Kaltmiete amortisiert ist.
- Das geringe Durchschnittsalter (43,3 Jahre) trägt zu einer sicheren Investition bei.
- Die Bevölkerung ist seit 2008 um 14,5 % gewachsen (ca. 1,3 % pro Jahr).
- Die geringe Arbeitslosigkeit (1,6 %) spricht für den Immobilienmarkt in der Region.
KI-Standortbericht
Dachau liegt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.957 € und einem Kaufpreisfaktor von 31,8 im deutschen Vergleich. Die Mietpreise (Ø 18,39 €/m²) spiegeln den Fokus auf Wertstabilität wider.
📊 Lokale Kennzahlen & Investoren-Check
Strategie-Klassifizierung: Wertentwicklungs-Stadt
Mittlere Rendite, Wertsteigerungspotenzial steht im Vordergrund.
Mittlere Rendite, Wertsteigerungspotenzial steht im Vordergrund.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis
31,8 ×
Jahreskaltmieten bis Amortisation
Ø Bruttomietrendite
3,14 %
Spanne: 2,96 % – 3,25 %
Wertsteigerung (5 J.)
-2,47 %
≈ -0,49 % p.a.
📈 Aktueller Marktspiegel & Preisspannen
| Metrik | Mittelwert | Markt-Spanne (Min – Max) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 6.957 €/m² | 6.761 € bis 7.039 € |
| Mietpreis (Kaltmiete) | 18,39 €/m² | 16,65 € bis 19,06 € |
| Rendite (günstige Whg.) | 2,96 % | Typisch für kleinere / günstigere Apartments |
| Rendite (teure Whg.) | 3,25 % | Premium-Lagen, Fokus auf Wertzuwachs |
📉 Historische Marktdynamik
| Zeitraum | Kaufpreise | Mietpreise |
|---|---|---|
| Letztes Jahr | +0,81 % | +8,88 % |
| Letzte 2 Jahre | -3,72 % | +7,99 % |
| Letzte 5 Jahre | -2,47 % | +32,02 % |
| Letzte 10 Jahre | +59,98 % | +56,91 % |
📅 Preise im Jahresverlauf
| Jahr | Kaufpreis Ø €/m² | Mietpreis Ø €/m² | Rendite % |
|---|---|---|---|
| 2011 | 3.218 | 7,79 | 2,91 |
| 2012 | 3.516 | 8,26 | 2,82 |
| 2013 | 3.576 | 7,55 | 2,53 |
| 2014 | 4.112 | 7,82 | 2,28 |
| 2015 | 4.117 | 8,51 | 2,48 |
| 2016 | 4.348 | 11,72 | 3,23 |
| 2017 | 5.139 | 12,70 | 2,97 |
| 2018 | 5.929 | 13,29 | 2,69 |
| 2019 | 5.866 | 13,48 | 2,76 |
| 2020 | 5.982 | 13,54 | 2,72 |
| 2021 | 7.133 | 13,93 | 2,34 |
| 2022 | 7.449 | 14,91 | 2,40 |
| 2023 | 7.468 | 16,44 | 2,64 |
| 2024 | 7.225 | 17,03 | 2,83 |
| 2025 | 6.901 | 16,89 | 2,94 |
| 2026 | 6.957 | 18,39 | 3,17 |
🧮 Muster-Investitionsrechnung
Interaktive Berechnung für eine Wohnung in Dachau. Werte anpassen:
Anschaffungskosten
Kaufpreis gesamt –
Maklerkosten (7 %) –
Grunderwerbsteuer (3,5 %) –
Gesamtinvestition –
Ertrag & Rendite
Mieteinnahmen (Laufzeit) –
Gewinn –
Rendite p.a. –
🗺️ Fahrplan für Einsteiger in Dachau
Schritt 1: Finanzierungsrahmen prüfen
Budget- und Eigenkapital klären. Nutze den Finanzierungs-Check in der Sidebar.
Schritt 2: Lokale Suchaufträge einrichten
Immobilienportale nach Objekten in Dachau und Umgebung durchsuchen.
Schritt 3: Besichtigung & Objektprüfung
Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen. Baumängel und Rücklage beachten.
Schritt 4: Kaufpreisverhandlung
Kaufpreisfaktor 31,8 – solide Verhandlungsbasis nutzen.
Schritt 5: Notartermin & Grundbuchvollzug
Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar) einkalkulieren.