Lohnt sich eine Immobilieninvestition in Hebertshausen?
- Hebertshausen ist ein Ort mit 5.701 Einwohnern im Kreis Dachau im Bundesland Bayern.
- Der mittlere Kaufpreis liegt bei 6.252 € pro Quadratmeter – das sind sehr hohe Preise im Bundesvergleich.
- Die Kaufpreise sind in den letzten 5 Jahren um 9,1 % gesunken.
- Im Bundesvergleich lässt sich hier eine geringe Rendite erwirtschaften: zwischen 3,2 % und 3,5 % (Ø 3,3 %).
- Aufgrund des Kaufpreisfaktors von 29 benötigt der Kaufpreis sehr lange, bis er durch die Kaltmiete amortisiert ist.
- Das geringe Durchschnittsalter (43,3 Jahre) trägt zu einer sicheren Investition bei.
- Die Bevölkerung ist seit 2008 um 10,2 % gewachsen (ca. 0,9 % pro Jahr).
- Die geringe Arbeitslosigkeit (1,1 %) spricht für den Immobilienmarkt in der Region.
KI-Standortbericht
Hebertshausen liegt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.252 € und einem Kaufpreisfaktor von 30,0 im deutschen Vergleich. Die Mietpreise (Ø 17,23 €/m²) spiegeln den Fokus auf Wertstabilität wider.
📊 Lokale Kennzahlen & Investoren-Check
Strategie-Klassifizierung: Wertentwicklungs-Stadt
Mittlere Rendite, Wertsteigerungspotenzial steht im Vordergrund.
Mittlere Rendite, Wertsteigerungspotenzial steht im Vordergrund.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis
30,0 ×
Jahreskaltmieten bis Amortisation
Ø Bruttomietrendite
3,34 %
Spanne: 3,25 % – 3,50 %
Wertsteigerung (5 J.)
-9,09 %
≈ -1,82 % p.a.
📈 Aktueller Marktspiegel & Preisspannen
| Metrik | Mittelwert | Markt-Spanne (Min – Max) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 6.252 €/m² | 5.715 € bis 6.664 € |
| Mietpreis (Kaltmiete) | 17,23 €/m² | 16,68 € bis 18,04 € |
| Rendite (günstige Whg.) | 3,50 % | Typisch für kleinere / günstigere Apartments |
| Rendite (teure Whg.) | 3,25 % | Premium-Lagen, Fokus auf Wertzuwachs |
📉 Historische Marktdynamik
| Zeitraum | Kaufpreise | Mietpreise |
|---|---|---|
| Letztes Jahr | +0,00 % | +7,22 % |
| Letzte 2 Jahre | -4,68 % | +6,95 % |
| Letzte 5 Jahre | -9,09 % | +36,53 % |
| Letzte 10 Jahre | -9,09 % | +24,58 % |
📅 Preise im Jahresverlauf
| Jahr | Kaufpreis Ø €/m² | Mietpreis Ø €/m² | Rendite % |
|---|---|---|---|
| 2011 | 6.064 | 12,19 | 2,41 |
| 2012 | 6.481 | 12,74 | 2,36 |
| 2013 | 6.877 | 12,62 | 2,20 |
| 2014 | 6.877 | 13,83 | 2,41 |
| 2015 | 6.877 | 13,83 | 2,41 |
| 2016 | 6.877 | 13,83 | 2,41 |
| 2017 | 6.877 | 13,83 | 2,41 |
| 2018 | 6.877 | 13,83 | 2,41 |
| 2019 | 6.877 | 13,83 | 2,41 |
| 2020 | 6.877 | 12,57 | 2,19 |
| 2021 | 6.877 | 12,62 | 2,20 |
| 2022 | 6.877 | 13,38 | 2,34 |
| 2023 | 6.582 | 16,65 | 3,04 |
| 2024 | 6.559 | 16,11 | 2,95 |
| 2025 | 6.252 | 16,07 | 3,09 |
| 2026 | 6.252 | 17,23 | 3,31 |
🧮 Muster-Investitionsrechnung
Interaktive Berechnung für eine Wohnung in Hebertshausen. Werte anpassen:
Anschaffungskosten
Kaufpreis gesamt –
Maklerkosten (7 %) –
Grunderwerbsteuer (3,5 %) –
Gesamtinvestition –
Ertrag & Rendite
Mieteinnahmen (Laufzeit) –
Gewinn –
Rendite p.a. –
🗺️ Fahrplan für Einsteiger in Hebertshausen
Schritt 1: Finanzierungsrahmen prüfen
Budget- und Eigenkapital klären. Nutze den Finanzierungs-Check in der Sidebar.
Schritt 2: Lokale Suchaufträge einrichten
Immobilienportale nach Objekten in Hebertshausen und Umgebung durchsuchen.
Schritt 3: Besichtigung & Objektprüfung
Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen. Baumängel und Rücklage beachten.
Schritt 4: Kaufpreisverhandlung
Kaufpreisfaktor 30,0 – solide Verhandlungsbasis nutzen.
Schritt 5: Notartermin & Grundbuchvollzug
Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar) einkalkulieren.