Lohnt sich eine Immobilieninvestition in Ruhla?
- Ruhla ist ein Ort mit 5.540 Einwohnern im Wartburgkreis im Bundesland Thüringen.
- Der mittlere Kaufpreis liegt bei 1.385 € pro Quadratmeter – das sind niedrige Preise im Bundesvergleich.
- Die Kaufpreise sind in den letzten 5 Jahren um 20,7 % gestiegen.
- Im Bundesvergleich lässt sich hier eine hervorragende Rendite erwirtschaften: zwischen 3,8 % und 10,8 % (Ø 6,7 %).
- Der Kaufpreisfaktor entspricht somit etwa 9 – die Immobilie kann sehr schnell aus den Mieterträgen refinanziert werden.
- Das hohe Durchschnittsalter (51,6 Jahre) kann die Nachhaltigkeit der Investition beeinträchtigen.
- Die Bevölkerung ist seit 2008 um 14,1 % geschrumpft.
- Die Arbeitsmarktsituation (3,5 % Arbeitslosigkeit) ist besser als der Bundesdurchschnitt.
KI-Standortbericht
Ruhla liegt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 1.385 € und einem Kaufpreisfaktor von 14,9 im deutschen Vergleich. Die Mietpreise (Ø 7,03 €/m²) spiegeln eine gute Mietrendite wider.
📊 Lokale Kennzahlen & Investoren-Check
Strategie-Klassifizierung: Cashflow-Stadt
Überdurchschnittliche Mietrendite, gut für sofortigen Cashflow geeignet.
Überdurchschnittliche Mietrendite, gut für sofortigen Cashflow geeignet.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis
14,9 ×
Jahreskaltmieten bis Amortisation
Ø Bruttomietrendite
6,72 %
Spanne: 3,80 % – 10,85 %
Wertsteigerung (5 J.)
+20,65 %
≈ 4,13 % p.a.
📈 Aktueller Marktspiegel & Preisspannen
| Metrik | Mittelwert | Markt-Spanne (Min – Max) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 1.385 €/m² | 738 € bis 2.336 € |
| Mietpreis (Kaltmiete) | 7,03 €/m² | 6,67 € bis 7,39 € |
| Rendite (günstige Whg.) | 10,85 % | Typisch für kleinere / günstigere Apartments |
| Rendite (teure Whg.) | 3,80 % | Premium-Lagen, Fokus auf Wertzuwachs |
📉 Historische Marktdynamik
| Zeitraum | Kaufpreise | Mietpreise |
|---|---|---|
| Letztes Jahr | -0,29 % | -4,87 % |
| Letzte 2 Jahre | +25,94 % | -2,63 % |
| Letzte 5 Jahre | +20,65 % | +18,55 % |
| Letzte 10 Jahre | +37,43 % | +34,42 % |
📅 Preise im Jahresverlauf
| Jahr | Kaufpreis Ø €/m² | Mietpreis Ø €/m² | Rendite % |
|---|---|---|---|
| 2011 | 1.067 | 5,21 | 5,86 |
| 2012 | 973 | 5,91 | 7,29 |
| 2013 | 886 | 5,73 | 7,76 |
| 2014 | 939 | 5,56 | 7,11 |
| 2015 | 1.039 | 5,39 | 6,22 |
| 2016 | 1.008 | 5,23 | 6,23 |
| 2017 | 978 | 5,60 | 6,87 |
| 2018 | 820 | 5,37 | 7,86 |
| 2019 | 1.210 | 5,86 | 5,81 |
| 2020 | 1.059 | 6,57 | 7,44 |
| 2021 | 1.148 | 5,93 | 6,20 |
| 2022 | 1.210 | 6,21 | 6,16 |
| 2023 | 974 | 6,43 | 7,93 |
| 2024 | 1.100 | 7,22 | 7,88 |
| 2025 | 1.389 | 7,39 | 6,38 |
| 2026 | 1.385 | 7,03 | 6,09 |
🧮 Muster-Investitionsrechnung
Interaktive Berechnung für eine Wohnung in Ruhla. Werte anpassen:
Anschaffungskosten
Kaufpreis gesamt –
Maklerkosten (7 %) –
Grunderwerbsteuer (3,5 %) –
Gesamtinvestition –
Ertrag & Rendite
Mieteinnahmen (Laufzeit) –
Gewinn –
Rendite p.a. –
🗺️ Fahrplan für Einsteiger in Ruhla
Schritt 1: Finanzierungsrahmen prüfen
Budget- und Eigenkapital klären. Nutze den Finanzierungs-Check in der Sidebar.
Schritt 2: Lokale Suchaufträge einrichten
Immobilienportale nach Objekten in Ruhla und Umgebung durchsuchen.
Schritt 3: Besichtigung & Objektprüfung
Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen. Baumängel und Rücklage beachten.
Schritt 4: Kaufpreisverhandlung
Kaufpreisfaktor 14,9 – solide Verhandlungsbasis nutzen.
Schritt 5: Notartermin & Grundbuchvollzug
Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar) einkalkulieren.