Lohnt sich eine Immobilieninvestition in Eisenach?
- Eisenach ist eine Stadt mit 42.370 Einwohnern im Bundesland Thüringen.
- Der mittlere Kaufpreis liegt bei 1.783 € pro Quadratmeter – das sind niedrige Preise im Bundesvergleich.
- Die Kaufpreise sind in den letzten 5 Jahren um 23,4 % gesunken.
- Im Bundesvergleich lässt sich hier eine gute Rendite erwirtschaften: zwischen 3,7 % und 6,7 % (Ø 5,4 %).
- Mit einem Kaufpreisfaktor von 15 ist die Abzahlung einer Immobilie aus den Mieterträgen relativ schnell möglich.
- Das hohe Durchschnittsalter (47,6 Jahre) kann die Nachhaltigkeit der Investition beeinträchtigen.
- Die Bevölkerung ist seit 2008 um 1,9 % geschrumpft.
- Die Arbeitslosigkeit (5,5 %) bewegt sich im Bundesdurchschnitt.
KI-Standortbericht
Eisenach liegt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 1.783 € und einem Kaufpreisfaktor von 18,5 im deutschen Vergleich. Die Mietpreise (Ø 8,07 €/m²) spiegeln eine gute Mietrendite wider.
📊 Lokale Kennzahlen & Investoren-Check
Strategie-Klassifizierung: Cashflow-Stadt
Überdurchschnittliche Mietrendite, gut für sofortigen Cashflow geeignet.
Überdurchschnittliche Mietrendite, gut für sofortigen Cashflow geeignet.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis
18,5 ×
Jahreskaltmieten bis Amortisation
Ø Bruttomietrendite
5,42 %
Spanne: 3,75 % – 6,70 %
Wertsteigerung (5 J.)
-23,38 %
≈ -4,68 % p.a.
📈 Aktueller Marktspiegel & Preisspannen
| Metrik | Mittelwert | Markt-Spanne (Min – Max) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 1.783 €/m² | 1.346 € bis 2.986 € |
| Mietpreis (Kaltmiete) | 8,07 €/m² | 7,37 € bis 9,33 € |
| Rendite (günstige Whg.) | 6,57 % | Typisch für kleinere / günstigere Apartments |
| Rendite (teure Whg.) | 3,75 % | Premium-Lagen, Fokus auf Wertzuwachs |
📉 Historische Marktdynamik
| Zeitraum | Kaufpreise | Mietpreise |
|---|---|---|
| Letztes Jahr | -21,12 % | -20,96 % |
| Letzte 2 Jahre | -18,24 % | -15,05 % |
| Letzte 5 Jahre | -23,38 % | +3,73 % |
| Letzte 10 Jahre | +29,42 % | +28,71 % |
📅 Preise im Jahresverlauf
| Jahr | Kaufpreis Ø €/m² | Mietpreis Ø €/m² | Rendite % |
|---|---|---|---|
| 2011 | 1.149 | 5,05 | 5,28 |
| 2012 | 1.047 | 6,00 | 6,88 |
| 2013 | 954 | 6,07 | 7,64 |
| 2014 | 1.011 | 6,14 | 7,29 |
| 2015 | 1.119 | 6,20 | 6,65 |
| 2016 | 1.378 | 6,27 | 5,46 |
| 2017 | 1.637 | 6,94 | 5,09 |
| 2018 | 1.373 | 7,11 | 6,21 |
| 2019 | 2.042 | 7,58 | 4,45 |
| 2020 | 2.153 | 7,63 | 4,25 |
| 2021 | 2.328 | 7,78 | 4,01 |
| 2022 | 2.247 | 8,28 | 4,42 |
| 2023 | 2.436 | 9,58 | 4,72 |
| 2024 | 2.181 | 9,50 | 5,23 |
| 2025 | 2.261 | 10,21 | 5,42 |
| 2026 | 1.783 | 8,07 | 5,43 |
🧮 Muster-Investitionsrechnung
Interaktive Berechnung für eine Wohnung in Eisenach. Werte anpassen:
Anschaffungskosten
Kaufpreis gesamt –
Maklerkosten (7 %) –
Grunderwerbsteuer (3,5 %) –
Gesamtinvestition –
Ertrag & Rendite
Mieteinnahmen (Laufzeit) –
Gewinn –
Rendite p.a. –
🗺️ Fahrplan für Einsteiger in Eisenach
Schritt 1: Finanzierungsrahmen prüfen
Budget- und Eigenkapital klären. Nutze den Finanzierungs-Check in der Sidebar.
Schritt 2: Lokale Suchaufträge einrichten
Immobilienportale nach Objekten in Eisenach und Umgebung durchsuchen.
Schritt 3: Besichtigung & Objektprüfung
Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen. Baumängel und Rücklage beachten.
Schritt 4: Kaufpreisverhandlung
Kaufpreisfaktor 18,5 – solide Verhandlungsbasis nutzen.
Schritt 5: Notartermin & Grundbuchvollzug
Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar) einkalkulieren.