Lohnt sich eine Immobilieninvestition in Eisfeld?
- Eisfeld ist ein Ort mit 5.617 Einwohnern im Kreis Hildburghausen im Bundesland Thüringen.
- Der mittlere Kaufpreis liegt bei 2.174 € pro Quadratmeter – das sind normale Preise im Bundesvergleich.
- Die Kaufpreise sind in den letzten 5 Jahren um 4,4 % gestiegen.
- Im Bundesvergleich lässt sich hier eine hervorragende Rendite erwirtschaften: zwischen 3,9 % und 8,5 % (Ø 5,6 %).
- Der Kaufpreisfaktor entspricht somit etwa 12 – die Immobilie kann sehr schnell aus den Mieterträgen refinanziert werden.
- Das hohe Durchschnittsalter (47,6 Jahre) kann die Nachhaltigkeit der Investition beeinträchtigen.
- Die Bevölkerung ist seit 2008 um 33,1 % gewachsen (ca. 3,0 % pro Jahr).
- Die geringe Arbeitslosigkeit (2,1 %) spricht für den Immobilienmarkt in der Region.
KI-Standortbericht
Eisfeld liegt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.174 € und einem Kaufpreisfaktor von 17,7 im deutschen Vergleich. Die Mietpreise (Ø 8,41 €/m²) spiegeln eine gute Mietrendite wider.
📊 Lokale Kennzahlen & Investoren-Check
Strategie-Klassifizierung: Cashflow-Stadt
Überdurchschnittliche Mietrendite, gut für sofortigen Cashflow geeignet.
Überdurchschnittliche Mietrendite, gut für sofortigen Cashflow geeignet.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis
17,7 ×
Jahreskaltmieten bis Amortisation
Ø Bruttomietrendite
5,64 %
Spanne: 3,88 % – 8,47 %
Wertsteigerung (5 J.)
+4,37 %
≈ 0,87 % p.a.
📈 Aktueller Marktspiegel & Preisspannen
| Metrik | Mittelwert | Markt-Spanne (Min – Max) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 2.174 €/m² | 1.108 € bis 2.752 € |
| Mietpreis (Kaltmiete) | 8,41 €/m² | 7,82 € bis 8,90 € |
| Rendite (günstige Whg.) | 8,47 % | Typisch für kleinere / günstigere Apartments |
| Rendite (teure Whg.) | 3,88 % | Premium-Lagen, Fokus auf Wertzuwachs |
📉 Historische Marktdynamik
| Zeitraum | Kaufpreise | Mietpreise |
|---|---|---|
| Letztes Jahr | +0,00 % | +24,04 % |
| Letzte 2 Jahre | +27,67 % | -8,88 % |
| Letzte 5 Jahre | +4,37 % | +30,39 % |
| Letzte 10 Jahre | +7,53 % | +20,83 % |
📅 Preise im Jahresverlauf
| Jahr | Kaufpreis Ø €/m² | Mietpreis Ø €/m² | Rendite % |
|---|---|---|---|
| 2011 | 1.837 | 7,16 | 4,68 |
| 2012 | 2.083 | 7,20 | 4,15 |
| 2013 | 1.968 | 6,98 | 4,26 |
| 2014 | 1.895 | 6,77 | 4,29 |
| 2015 | 1.934 | 7,45 | 4,62 |
| 2016 | 2.022 | 6,96 | 4,13 |
| 2017 | 2.083 | 7,31 | 4,21 |
| 2018 | 1.916 | 7,41 | 4,64 |
| 2019 | 2.083 | 7,66 | 4,41 |
| 2020 | 2.083 | 7,38 | 4,25 |
| 2021 | 2.083 | 6,45 | 3,72 |
| 2022 | 1.894 | 7,00 | 4,44 |
| 2023 | 1.798 | 7,01 | 4,68 |
| 2024 | 1.703 | 9,23 | 6,50 |
| 2025 | 2.174 | 6,78 | 3,74 |
| 2026 | 2.174 | 8,41 | 4,64 |
🧮 Muster-Investitionsrechnung
Interaktive Berechnung für eine Wohnung in Eisfeld. Werte anpassen:
Anschaffungskosten
Kaufpreis gesamt –
Maklerkosten (7 %) –
Grunderwerbsteuer (3,5 %) –
Gesamtinvestition –
Ertrag & Rendite
Mieteinnahmen (Laufzeit) –
Gewinn –
Rendite p.a. –
🗺️ Fahrplan für Einsteiger in Eisfeld
Schritt 1: Finanzierungsrahmen prüfen
Budget- und Eigenkapital klären. Nutze den Finanzierungs-Check in der Sidebar.
Schritt 2: Lokale Suchaufträge einrichten
Immobilienportale nach Objekten in Eisfeld und Umgebung durchsuchen.
Schritt 3: Besichtigung & Objektprüfung
Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen. Baumängel und Rücklage beachten.
Schritt 4: Kaufpreisverhandlung
Kaufpreisfaktor 17,7 – solide Verhandlungsbasis nutzen.
Schritt 5: Notartermin & Grundbuchvollzug
Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar) einkalkulieren.