Lohnt sich eine Immobilieninvestition in Bad Tölz?
- Bad Tölz ist ein Ort mit 18.802 Einwohnern im Kreis Bad Tölz-Wolfratshausen im Bundesland Bayern.
- Der mittlere Kaufpreis liegt bei 6.072 € pro Quadratmeter – das sind sehr hohe Preise im Bundesvergleich.
- Die Kaufpreise sind in den letzten 5 Jahren um 5,9 % gestiegen.
- Im Bundesvergleich lässt sich hier eine geringe Rendite erwirtschaften: zwischen 2,9 % und 3,0 % (Ø 2,9 %).
- Aufgrund des Kaufpreisfaktors von 34 benötigt der Kaufpreis sehr lange, bis er durch die Kaltmiete amortisiert ist.
- Die Bevölkerung ist mit einem Durchschnittsalter von 45,7 Jahren im Bundesvergleich durchschnittlich alt.
- Die Bevölkerung ist seit 2008 um 8,5 % gewachsen (ca. 0,8 % pro Jahr).
- Die geringe Arbeitslosigkeit (2,4 %) spricht für den Immobilienmarkt in der Region.
KI-Standortbericht
Bad Tölz liegt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 6.072 € und einem Kaufpreisfaktor von 34,5 im deutschen Vergleich. Die Mietpreise (Ø 14,59 €/m²) spiegeln den Fokus auf Wertstabilität wider.
📊 Lokale Kennzahlen & Investoren-Check
Strategie-Klassifizierung: A-Lage / Sicherheitsanlage
Sehr hohes Preisniveau, geringe laufende Rendite, primär Wertsicherung.
Sehr hohes Preisniveau, geringe laufende Rendite, primär Wertsicherung.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis
34,5 ×
Jahreskaltmieten bis Amortisation
Ø Bruttomietrendite
2,90 %
Spanne: 2,86 % – 2,95 %
Wertsteigerung (5 J.)
+5,90 %
≈ 1,18 % p.a.
📈 Aktueller Marktspiegel & Preisspannen
| Metrik | Mittelwert | Markt-Spanne (Min – Max) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 6.072 €/m² | 5.793 € bis 6.250 € |
| Mietpreis (Kaltmiete) | 14,59 €/m² | 14,02 € bis 15,37 € |
| Rendite (günstige Whg.) | 2,90 % | Typisch für kleinere / günstigere Apartments |
| Rendite (teure Whg.) | 2,95 % | Premium-Lagen, Fokus auf Wertzuwachs |
📉 Historische Marktdynamik
| Zeitraum | Kaufpreise | Mietpreise |
|---|---|---|
| Letztes Jahr | +0,00 % | -2,15 % |
| Letzte 2 Jahre | -4,59 % | -2,02 % |
| Letzte 5 Jahre | +5,90 % | +16,53 % |
| Letzte 10 Jahre | +2,32 % | +45,32 % |
📅 Preise im Jahresverlauf
| Jahr | Kaufpreis Ø €/m² | Mietpreis Ø €/m² | Rendite % |
|---|---|---|---|
| 2011 | 5.562 | 9,74 | 2,10 |
| 2012 | 6.308 | 9,45 | 1,80 |
| 2013 | 6.282 | 9,16 | 1,75 |
| 2014 | 6.308 | 8,89 | 1,69 |
| 2015 | 6.119 | 8,62 | 1,69 |
| 2016 | 5.935 | 10,04 | 2,03 |
| 2017 | 5.757 | 10,32 | 2,15 |
| 2018 | 5.584 | 10,80 | 2,32 |
| 2019 | 5.749 | 11,74 | 2,45 |
| 2020 | 6.308 | 11,95 | 2,27 |
| 2021 | 5.734 | 12,52 | 2,62 |
| 2022 | 6.387 | 13,01 | 2,44 |
| 2023 | 5.836 | 13,38 | 2,75 |
| 2024 | 6.364 | 14,89 | 2,81 |
| 2025 | 6.072 | 14,91 | 2,95 |
| 2026 | 6.072 | 14,59 | 2,88 |
🧮 Muster-Investitionsrechnung
Interaktive Berechnung für eine Wohnung in Bad Tölz. Werte anpassen:
Anschaffungskosten
Kaufpreis gesamt –
Maklerkosten (7 %) –
Grunderwerbsteuer (3,5 %) –
Gesamtinvestition –
Ertrag & Rendite
Mieteinnahmen (Laufzeit) –
Gewinn –
Rendite p.a. –
🗺️ Fahrplan für Einsteiger in Bad Tölz
Schritt 1: Finanzierungsrahmen prüfen
Budget- und Eigenkapital klären. Nutze den Finanzierungs-Check in der Sidebar.
Schritt 2: Lokale Suchaufträge einrichten
Immobilienportale nach Objekten in Bad Tölz und Umgebung durchsuchen.
Schritt 3: Besichtigung & Objektprüfung
Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen. Baumängel und Rücklage beachten.
Schritt 4: Kaufpreisverhandlung
Kaufpreisfaktor 34,5 – solide Verhandlungsbasis nutzen.
Schritt 5: Notartermin & Grundbuchvollzug
Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar) einkalkulieren.