Lohnt sich eine Immobilieninvestition in Stelle?
- Stelle ist ein Ort mit 11.156 Einwohnern im Kreis Harburg im Bundesland Niedersachsen.
- Der mittlere Kaufpreis liegt bei 4.774 € pro Quadratmeter – das sind sehr hohe Preise im Bundesvergleich.
- Die Kaufpreise sind in den letzten 5 Jahren um 36,7 % gestiegen.
- Im Bundesvergleich lässt sich hier eine geringe Rendite erwirtschaften: zwischen 3,3 % und 3,6 % (Ø 3,4 %).
- Aufgrund des Kaufpreisfaktors von 28 benötigt der Kaufpreis sehr lange, bis er durch die Kaltmiete amortisiert ist.
- Die Bevölkerung ist mit einem Durchschnittsalter von 46,2 Jahren im Bundesvergleich alt.
- Die Bevölkerung ist seit 2008 um 2,4 % gewachsen (ca. 0,2 % pro Jahr).
- Die geringe Arbeitslosigkeit (2,1 %) spricht für den Immobilienmarkt in der Region.
KI-Standortbericht
Stelle liegt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.774 € und einem Kaufpreisfaktor von 29,5 im deutschen Vergleich. Die Mietpreise (Ø 13,29 €/m²) spiegeln den Fokus auf Wertstabilität wider.
📊 Lokale Kennzahlen & Investoren-Check
Strategie-Klassifizierung: Wertentwicklungs-Stadt
Mittlere Rendite, Wertsteigerungspotenzial steht im Vordergrund.
Mittlere Rendite, Wertsteigerungspotenzial steht im Vordergrund.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis
29,5 ×
Jahreskaltmieten bis Amortisation
Ø Bruttomietrendite
3,39 %
Spanne: 3,33 % – 3,58 %
Wertsteigerung (5 J.)
+36,71 %
≈ 7,34 % p.a.
📈 Aktueller Marktspiegel & Preisspannen
| Metrik | Mittelwert | Markt-Spanne (Min – Max) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 4.774 €/m² | 4.348 € bis 4.946 € |
| Mietpreis (Kaltmiete) | 13,29 €/m² | 12,97 € bis 13,72 € |
| Rendite (günstige Whg.) | 3,58 % | Typisch für kleinere / günstigere Apartments |
| Rendite (teure Whg.) | 3,33 % | Premium-Lagen, Fokus auf Wertzuwachs |
📉 Historische Marktdynamik
| Zeitraum | Kaufpreise | Mietpreise |
|---|---|---|
| Letztes Jahr | +0,00 % | +5,90 % |
| Letzte 2 Jahre | +7,72 % | -3,77 % |
| Letzte 5 Jahre | +36,71 % | +0,99 % |
| Letzte 10 Jahre | +92,42 % | -2,71 % |
📅 Preise im Jahresverlauf
| Jahr | Kaufpreis Ø €/m² | Mietpreis Ø €/m² | Rendite % |
|---|---|---|---|
| 2011 | 2.087 | 12,17 | 7,00 |
| 2012 | 2.168 | 11,81 | 6,54 |
| 2013 | 2.152 | 11,45 | 6,39 |
| 2014 | 2.262 | 11,75 | 6,23 |
| 2015 | 2.371 | 13,32 | 6,74 |
| 2016 | 2.481 | 13,66 | 6,61 |
| 2017 | 2.591 | 13,62 | 6,31 |
| 2018 | 2.700 | 13,81 | 6,14 |
| 2019 | 2.810 | 13,81 | 5,90 |
| 2020 | 2.920 | 13,07 | 5,37 |
| 2021 | 3.492 | 13,16 | 4,52 |
| 2022 | 4.739 | 13,81 | 3,50 |
| 2023 | 4.090 | 13,81 | 4,05 |
| 2024 | 4.432 | 13,81 | 3,74 |
| 2025 | 4.774 | 12,55 | 3,16 |
| 2026 | 4.774 | 13,29 | 3,34 |
🧮 Muster-Investitionsrechnung
Interaktive Berechnung für eine Wohnung in Stelle. Werte anpassen:
Anschaffungskosten
Kaufpreis gesamt –
Maklerkosten (7 %) –
Grunderwerbsteuer (3,5 %) –
Gesamtinvestition –
Ertrag & Rendite
Mieteinnahmen (Laufzeit) –
Gewinn –
Rendite p.a. –
🗺️ Fahrplan für Einsteiger in Stelle
Schritt 1: Finanzierungsrahmen prüfen
Budget- und Eigenkapital klären. Nutze den Finanzierungs-Check in der Sidebar.
Schritt 2: Lokale Suchaufträge einrichten
Immobilienportale nach Objekten in Stelle und Umgebung durchsuchen.
Schritt 3: Besichtigung & Objektprüfung
Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen. Baumängel und Rücklage beachten.
Schritt 4: Kaufpreisverhandlung
Kaufpreisfaktor 29,5 – solide Verhandlungsbasis nutzen.
Schritt 5: Notartermin & Grundbuchvollzug
Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar) einkalkulieren.