Lohnt sich eine Immobilieninvestition in Herzberg (Elster)?
- Herzberg (Elster) ist ein Ort mit 9.027 Einwohnern im Kreis Elbe-Elster im Bundesland Brandenburg.
- Der mittlere Kaufpreis liegt bei 1.287 € pro Quadratmeter – das sind niedrige Preise im Bundesvergleich.
- Die Kaufpreise sind in den letzten 5 Jahren um 9,1 % gesunken.
- Im Bundesvergleich lässt sich hier eine hervorragende Rendite erwirtschaften: zwischen 4,1 % und 9,1 % (Ø 6,1 %).
- Der Kaufpreisfaktor entspricht somit etwa 11 – die Immobilie kann sehr schnell aus den Mieterträgen refinanziert werden.
- Das hohe Durchschnittsalter (49,5 Jahre) kann die Nachhaltigkeit der Investition beeinträchtigen.
- Die Bevölkerung ist seit 2008 um 13,2 % geschrumpft.
- Die Arbeitslosigkeit (6,4 %) bewegt sich im Bundesdurchschnitt.
KI-Standortbericht
Herzberg (Elster) liegt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 1.287 € und einem Kaufpreisfaktor von 16,5 im deutschen Vergleich. Die Mietpreise (Ø 6,06 €/m²) spiegeln eine gute Mietrendite wider.
📊 Lokale Kennzahlen & Investoren-Check
Strategie-Klassifizierung: Cashflow-Stadt
Überdurchschnittliche Mietrendite, gut für sofortigen Cashflow geeignet.
Überdurchschnittliche Mietrendite, gut für sofortigen Cashflow geeignet.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis
16,5 ×
Jahreskaltmieten bis Amortisation
Ø Bruttomietrendite
6,07 %
Spanne: 4,07 % – 9,13 %
Wertsteigerung (5 J.)
-9,09 %
≈ -1,82 % p.a.
📈 Aktueller Marktspiegel & Preisspannen
| Metrik | Mittelwert | Markt-Spanne (Min – Max) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 1.287 €/m² | 704 € bis 1.819 € |
| Mietpreis (Kaltmiete) | 6,06 €/m² | 5,36 € bis 6,17 € |
| Rendite (günstige Whg.) | 9,13 % | Typisch für kleinere / günstigere Apartments |
| Rendite (teure Whg.) | 4,07 % | Premium-Lagen, Fokus auf Wertzuwachs |
📉 Historische Marktdynamik
| Zeitraum | Kaufpreise | Mietpreise |
|---|---|---|
| Letztes Jahr | +0,00 % | -10,75 % |
| Letzte 2 Jahre | +0,97 % | -6,77 % |
| Letzte 5 Jahre | -9,09 % | +8,02 % |
| Letzte 10 Jahre | -9,09 % | +46,38 % |
📅 Preise im Jahresverlauf
| Jahr | Kaufpreis Ø €/m² | Mietpreis Ø €/m² | Rendite % |
|---|---|---|---|
| 2011 | 1.249 | 4,02 | 3,86 |
| 2012 | 1.291 | 3,79 | 3,52 |
| 2013 | 1.333 | 3,70 | 3,33 |
| 2014 | 1.376 | 3,61 | 3,15 |
| 2015 | 1.415 | 3,52 | 2,99 |
| 2016 | 1.416 | 4,14 | 3,51 |
| 2017 | 1.416 | 4,43 | 3,75 |
| 2018 | 1.416 | 4,73 | 4,01 |
| 2019 | 1.416 | 5,02 | 4,25 |
| 2020 | 1.416 | 5,32 | 4,51 |
| 2021 | 1.416 | 5,61 | 4,75 |
| 2022 | 1.373 | 5,91 | 5,17 |
| 2023 | 1.416 | 6,20 | 5,25 |
| 2024 | 1.275 | 6,50 | 6,12 |
| 2025 | 1.287 | 6,79 | 6,33 |
| 2026 | 1.287 | 6,06 | 5,65 |
🧮 Muster-Investitionsrechnung
Interaktive Berechnung für eine Wohnung in Herzberg (Elster). Werte anpassen:
Anschaffungskosten
Kaufpreis gesamt –
Maklerkosten (7 %) –
Grunderwerbsteuer (3,5 %) –
Gesamtinvestition –
Ertrag & Rendite
Mieteinnahmen (Laufzeit) –
Gewinn –
Rendite p.a. –
🗺️ Fahrplan für Einsteiger in Herzberg (Elster)
Schritt 1: Finanzierungsrahmen prüfen
Budget- und Eigenkapital klären. Nutze den Finanzierungs-Check in der Sidebar.
Schritt 2: Lokale Suchaufträge einrichten
Immobilienportale nach Objekten in Herzberg (Elster) und Umgebung durchsuchen.
Schritt 3: Besichtigung & Objektprüfung
Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen. Baumängel und Rücklage beachten.
Schritt 4: Kaufpreisverhandlung
Kaufpreisfaktor 16,5 – solide Verhandlungsbasis nutzen.
Schritt 5: Notartermin & Grundbuchvollzug
Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar) einkalkulieren.