Lohnt sich eine Immobilieninvestition in Heroldsbach?
- Heroldsbach ist ein Ort mit 5.107 Einwohnern im Kreis Forchheim im Bundesland Bayern.
- Der mittlere Kaufpreis liegt bei 4.185 € pro Quadratmeter – das sind sehr hohe Preise im Bundesvergleich.
- Die Kaufpreise sind in den letzten 5 Jahren um 12,1 % gesunken.
- Im Bundesvergleich lässt sich hier eine geringe Rendite erwirtschaften: zwischen 3,3 % und 3,4 % (Ø 3,3 %).
- Aufgrund des Kaufpreisfaktors von 30 benötigt der Kaufpreis sehr lange, bis er durch die Kaltmiete amortisiert ist.
- Das geringe Durchschnittsalter (43,9 Jahre) trägt zu einer sicheren Investition bei.
- Die Bevölkerung ist seit 2008 etwa gleich geblieben.
- Die geringe Arbeitslosigkeit (1,4 %) spricht für den Immobilienmarkt in der Region.
KI-Standortbericht
Heroldsbach liegt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.185 € und einem Kaufpreisfaktor von 30,1 im deutschen Vergleich. Die Mietpreise (Ø 11,59 €/m²) spiegeln den Fokus auf Wertstabilität wider.
📊 Lokale Kennzahlen & Investoren-Check
Strategie-Klassifizierung: Wertentwicklungs-Stadt
Mittlere Rendite, Wertsteigerungspotenzial steht im Vordergrund.
Mittlere Rendite, Wertsteigerungspotenzial steht im Vordergrund.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis
30,1 ×
Jahreskaltmieten bis Amortisation
Ø Bruttomietrendite
3,32 %
Spanne: 3,27 % – 3,38 %
Wertsteigerung (5 J.)
-12,14 %
≈ -2,43 % p.a.
📈 Aktueller Marktspiegel & Preisspannen
| Metrik | Mittelwert | Markt-Spanne (Min – Max) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 4.185 €/m² | 3.878 € bis 4.658 € |
| Mietpreis (Kaltmiete) | 11,59 €/m² | 10,56 € bis 13,11 € |
| Rendite (günstige Whg.) | 3,27 % | Typisch für kleinere / günstigere Apartments |
| Rendite (teure Whg.) | 3,38 % | Premium-Lagen, Fokus auf Wertzuwachs |
📉 Historische Marktdynamik
| Zeitraum | Kaufpreise | Mietpreise |
|---|---|---|
| Letztes Jahr | +0,00 % | +0,26 % |
| Letzte 2 Jahre | -5,01 % | +5,46 % |
| Letzte 5 Jahre | -12,14 % | +22,00 % |
| Letzte 10 Jahre | -5,72 % | +107,34 % |
📅 Preise im Jahresverlauf
| Jahr | Kaufpreis Ø €/m² | Mietpreis Ø €/m² | Rendite % |
|---|---|---|---|
| 2011 | 4.273 | 5,59 | 1,57 |
| 2012 | 4.724 | 5,85 | 1,49 |
| 2013 | 4.744 | 6,30 | 1,59 |
| 2014 | 4.846 | 5,92 | 1,47 |
| 2015 | 4.846 | 6,34 | 1,57 |
| 2016 | 4.439 | 5,59 | 1,51 |
| 2017 | 4.686 | 5,76 | 1,48 |
| 2018 | 4.846 | 7,00 | 1,73 |
| 2019 | 4.810 | 8,24 | 2,06 |
| 2020 | 4.641 | 9,48 | 2,45 |
| 2021 | 4.763 | 9,50 | 2,39 |
| 2022 | 4.846 | 9,30 | 2,30 |
| 2023 | 4.592 | 9,94 | 2,60 |
| 2024 | 4.406 | 10,99 | 2,99 |
| 2025 | 4.185 | 11,56 | 3,32 |
| 2026 | 4.185 | 11,59 | 3,32 |
🧮 Muster-Investitionsrechnung
Interaktive Berechnung für eine Wohnung in Heroldsbach. Werte anpassen:
Anschaffungskosten
Kaufpreis gesamt –
Maklerkosten (7 %) –
Grunderwerbsteuer (3,5 %) –
Gesamtinvestition –
Ertrag & Rendite
Mieteinnahmen (Laufzeit) –
Gewinn –
Rendite p.a. –
🗺️ Fahrplan für Einsteiger in Heroldsbach
Schritt 1: Finanzierungsrahmen prüfen
Budget- und Eigenkapital klären. Nutze den Finanzierungs-Check in der Sidebar.
Schritt 2: Lokale Suchaufträge einrichten
Immobilienportale nach Objekten in Heroldsbach und Umgebung durchsuchen.
Schritt 3: Besichtigung & Objektprüfung
Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen. Baumängel und Rücklage beachten.
Schritt 4: Kaufpreisverhandlung
Kaufpreisfaktor 30,1 – solide Verhandlungsbasis nutzen.
Schritt 5: Notartermin & Grundbuchvollzug
Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar) einkalkulieren.