Lohnt sich eine Immobilieninvestition in Kulmbach?
- Kulmbach ist eine Stadt mit 25.915 Einwohnern im Bundesland Bayern.
- Der mittlere Kaufpreis liegt bei 2.679 € pro Quadratmeter – das sind normale Preise im Bundesvergleich.
- Die Kaufpreise sind in den letzten 5 Jahren um 7,2 % gestiegen.
- Im Bundesvergleich lässt sich hier eine durchschnittliche Rendite erwirtschaften: zwischen 4,0 % und 4,7 % (Ø 4,3 %).
- Der Kaufpreisfaktor entspricht etwa 21 Jahren.
- Das hohe Durchschnittsalter (47,8 Jahre) kann die Nachhaltigkeit der Investition beeinträchtigen.
- Die Bevölkerung ist seit 2008 um 4,5 % geschrumpft.
- Die Arbeitsmarktsituation (3,6 % Arbeitslosigkeit) ist besser als der Bundesdurchschnitt.
KI-Standortbericht
Kulmbach liegt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.679 € und einem Kaufpreisfaktor von 23,2 im deutschen Vergleich. Die Mietpreise (Ø 9,41 €/m²) spiegeln eine gute Mietrendite wider.
📊 Lokale Kennzahlen & Investoren-Check
Strategie-Klassifizierung: Cashflow-Stadt
Überdurchschnittliche Mietrendite, gut für sofortigen Cashflow geeignet.
Überdurchschnittliche Mietrendite, gut für sofortigen Cashflow geeignet.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis
23,2 ×
Jahreskaltmieten bis Amortisation
Ø Bruttomietrendite
4,31 %
Spanne: 4,05 % – 4,67 %
Wertsteigerung (5 J.)
+7,25 %
≈ 1,45 % p.a.
📈 Aktueller Marktspiegel & Preisspannen
| Metrik | Mittelwert | Markt-Spanne (Min – Max) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 2.679 €/m² | 2.262 € bis 2.985 € |
| Mietpreis (Kaltmiete) | 9,41 €/m² | 8,81 € bis 10,81 € |
| Rendite (günstige Whg.) | 4,67 % | Typisch für kleinere / günstigere Apartments |
| Rendite (teure Whg.) | 4,35 % | Premium-Lagen, Fokus auf Wertzuwachs |
📉 Historische Marktdynamik
| Zeitraum | Kaufpreise | Mietpreise |
|---|---|---|
| Letztes Jahr | -5,83 % | -8,64 % |
| Letzte 2 Jahre | +19,92 % | -15,91 % |
| Letzte 5 Jahre | +7,25 % | +14,34 % |
| Letzte 10 Jahre | +44,76 % | +37,78 % |
📅 Preise im Jahresverlauf
| Jahr | Kaufpreis Ø €/m² | Mietpreis Ø €/m² | Rendite % |
|---|---|---|---|
| 2011 | 1.666 | 6,00 | 4,32 |
| 2012 | 1.641 | 6,17 | 4,51 |
| 2013 | 1.617 | 6,33 | 4,70 |
| 2014 | 1.778 | 6,50 | 4,39 |
| 2015 | 1.940 | 6,66 | 4,12 |
| 2016 | 1.850 | 6,83 | 4,43 |
| 2017 | 1.857 | 5,96 | 3,85 |
| 2018 | 1.864 | 6,68 | 4,30 |
| 2019 | 1.871 | 7,46 | 4,78 |
| 2020 | 2.455 | 7,96 | 3,89 |
| 2021 | 2.498 | 8,23 | 3,95 |
| 2022 | 2.799 | 9,40 | 4,03 |
| 2023 | 2.563 | 10,39 | 4,87 |
| 2024 | 2.234 | 11,19 | 6,01 |
| 2025 | 2.845 | 10,30 | 4,35 |
| 2026 | 2.679 | 9,41 | 4,22 |
🧮 Muster-Investitionsrechnung
Interaktive Berechnung für eine Wohnung in Kulmbach. Werte anpassen:
Anschaffungskosten
Kaufpreis gesamt –
Maklerkosten (7 %) –
Grunderwerbsteuer (3,5 %) –
Gesamtinvestition –
Ertrag & Rendite
Mieteinnahmen (Laufzeit) –
Gewinn –
Rendite p.a. –
🗺️ Fahrplan für Einsteiger in Kulmbach
Schritt 1: Finanzierungsrahmen prüfen
Budget- und Eigenkapital klären. Nutze den Finanzierungs-Check in der Sidebar.
Schritt 2: Lokale Suchaufträge einrichten
Immobilienportale nach Objekten in Kulmbach und Umgebung durchsuchen.
Schritt 3: Besichtigung & Objektprüfung
Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen. Baumängel und Rücklage beachten.
Schritt 4: Kaufpreisverhandlung
Kaufpreisfaktor 23,2 – solide Verhandlungsbasis nutzen.
Schritt 5: Notartermin & Grundbuchvollzug
Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar) einkalkulieren.