Lohnt sich eine Immobilieninvestition in Ulm?
- Ulm ist eine Stadt mit 126.329 Einwohnern im Bundesland Baden-Württemberg.
- Der mittlere Kaufpreis liegt bei 4.405 € pro Quadratmeter – das sind sehr hohe Preise im Bundesvergleich.
- Die Kaufpreise sind in den letzten 5 Jahren um 2,1 % gesunken.
- Im Bundesvergleich lässt sich hier eine geringe Rendite erwirtschaften: zwischen 3,6 % und 3,9 % (Ø 3,8 %).
- Aufgrund des Kaufpreisfaktors von 26 benötigt der Kaufpreis sehr lange, bis er durch die Kaltmiete amortisiert ist.
- Das geringe Durchschnittsalter (42,1 Jahre) trägt zu einer sicheren Investition bei.
- Die Bevölkerung ist seit 2008 um 4,2 % gewachsen (ca. 0,4 % pro Jahr).
- Die Arbeitsmarktsituation (3,0 % Arbeitslosigkeit) ist besser als der Bundesdurchschnitt.
KI-Standortbericht
Ulm liegt mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.405 € und einem Kaufpreisfaktor von 26,6 im deutschen Vergleich. Die Mietpreise (Ø 13,71 €/m²) spiegeln den Fokus auf Wertstabilität wider.
📊 Lokale Kennzahlen & Investoren-Check
Strategie-Klassifizierung: Wertentwicklungs-Stadt
Mittlere Rendite, Wertsteigerungspotenzial steht im Vordergrund.
Mittlere Rendite, Wertsteigerungspotenzial steht im Vordergrund.
Kaufpreis-Miete-Verhältnis
26,6 ×
Jahreskaltmieten bis Amortisation
Ø Bruttomietrendite
3,76 %
Spanne: 3,64 % – 3,88 %
Wertsteigerung (5 J.)
-2,14 %
≈ -0,43 % p.a.
📈 Aktueller Marktspiegel & Preisspannen
| Metrik | Mittelwert | Markt-Spanne (Min – Max) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 4.405 €/m² | 4.069 € bis 4.820 € |
| Mietpreis (Kaltmiete) | 13,71 €/m² | 12,63 € bis 15,60 € |
| Rendite (günstige Whg.) | 3,73 % | Typisch für kleinere / günstigere Apartments |
| Rendite (teure Whg.) | 3,88 % | Premium-Lagen, Fokus auf Wertzuwachs |
📉 Historische Marktdynamik
| Zeitraum | Kaufpreise | Mietpreise |
|---|---|---|
| Letztes Jahr | -3,60 % | -2,90 % |
| Letzte 2 Jahre | -5,11 % | -1,51 % |
| Letzte 5 Jahre | -2,14 % | +21,76 % |
| Letzte 10 Jahre | +24,10 % | +39,61 % |
📅 Preise im Jahresverlauf
| Jahr | Kaufpreis Ø €/m² | Mietpreis Ø €/m² | Rendite % |
|---|---|---|---|
| 2011 | 2.266 | 7,50 | 3,97 |
| 2012 | 2.407 | 7,91 | 3,94 |
| 2013 | 2.813 | 7,59 | 3,24 |
| 2014 | 2.921 | 7,68 | 3,16 |
| 2015 | 3.178 | 8,51 | 3,21 |
| 2016 | 3.550 | 9,82 | 3,32 |
| 2017 | 3.186 | 10,11 | 3,81 |
| 2018 | 3.478 | 10,48 | 3,62 |
| 2019 | 3.655 | 10,66 | 3,50 |
| 2020 | 3.595 | 11,15 | 3,72 |
| 2021 | 4.501 | 11,26 | 3,00 |
| 2022 | 4.845 | 11,60 | 2,87 |
| 2023 | 4.493 | 12,41 | 3,32 |
| 2024 | 4.642 | 13,92 | 3,60 |
| 2025 | 4.569 | 14,12 | 3,71 |
| 2026 | 4.405 | 13,71 | 3,74 |
🧮 Muster-Investitionsrechnung
Interaktive Berechnung für eine Wohnung in Ulm. Werte anpassen:
Anschaffungskosten
Kaufpreis gesamt –
Maklerkosten (7 %) –
Grunderwerbsteuer (3,5 %) –
Gesamtinvestition –
Ertrag & Rendite
Mieteinnahmen (Laufzeit) –
Gewinn –
Rendite p.a. –
🗺️ Fahrplan für Einsteiger in Ulm
Schritt 1: Finanzierungsrahmen prüfen
Budget- und Eigenkapital klären. Nutze den Finanzierungs-Check in der Sidebar.
Schritt 2: Lokale Suchaufträge einrichten
Immobilienportale nach Objekten in Ulm und Umgebung durchsuchen.
Schritt 3: Besichtigung & Objektprüfung
Protokolle der Eigentümerversammlung prüfen. Baumängel und Rücklage beachten.
Schritt 4: Kaufpreisverhandlung
Kaufpreisfaktor 26,6 – solide Verhandlungsbasis nutzen.
Schritt 5: Notartermin & Grundbuchvollzug
Kaufnebenkosten (Makler, Grunderwerbsteuer, Notar) einkalkulieren.